Оценка АЗС. Оценка рыночной стоимости АЗС
Оценка АЗС (оценка стоимости многофункциональных дорожных зон) – это оценка стоимости комплекса имущества автозаправочной станции или многофункциональной дорожной зоны, включающего: недвижимость - земельный участок с улучшениями в виде зданий и сооружений, оборудование, передаточные устройства, неснижаемый остаток топлива для приема, хранения и выдачи нефтепродуктов и/или сжиженного газа и прочие элементы инфраструктуры.
Отчет об оценке АЗС (многофункциональных дорожных зон) оформляется в соответствии с требованиями 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и методическими рекомендациями Ассоциации российских банков (АРБ).
Автозаправочную станцию можно рассматривать с двух сторон:
- как бизнес, который генерирует доход;
- как имущественный комплекс.
В зависимости от целей и задач, решаемых проведением работ по оценке АЗС, станция рассматривается тем или иным способом.
Основными целями и задачами, решаемых при помощи независимой оценки автозаправочных станций (АЗС) и объектов дорожного сервиса являются:
- Оценка залога. Оценка стоимости АЗС как залога;
- Оценка при страховании. Страхование АЗС и определение размера суммы и стоимости ущерба;
- Оценка при внесении АЗС в уставной капитал предприятия;
- Оценка в сделках купли-продажи, аренды АЗС;
- Оценка в целях оптимизации налогообложения;
- Оценка стоимости АЗС при принятии инвестиционных и управленческих решений;
- Оценка при переоценке и постановке на баланс;
- Оценка стоимости автозаправочной станции при подготовке бизнес-плана и разработки инвестиционного проекта;
- Судебная оценка АЗС (имущественные споры и прочее).
Несколько слов о рынке АЗС и многофункциональных дорожных зонах….
Рынки автозаправочных станций и сферы дорожного сервиса находятся в условиях достаточно острой конкуренции. Разумеется, компании-игроки данного бизнеса стремятся выстроить успешные модели организации дорожного сервиса, определяющие эффективность внутренних бизнес-процессов и роста капитализации (стоимости) компании.
На основе исследований, проведенных экспертами «ИНДИГО Оценка», а также практического опыта по оценке стоимости многофункциональных дорожных зон, включая АЗС, гостиницы, кафе, автосервисы и т.д., а также значительных познаний в области маркетинга и основ развития взаимоотношений с потребителями (Customer Relationship Management, далее CRM), попытаемся определить основные тенденции в развитии многофункциональных дорожных зон, а также факторы, определяющие динамику изменения их стоимостных показателей и капитализации компании в целом.
Стоимость (капитализацию) компании (в рамках доходного подхода к оценке АЗС) определяет денежный поток, который она способна генерировать в течение определенного периода времени. Обычно анализируется степень конкурентоспособности компании и острота конкурентной борьбы на выбранном рынке. В случае, если рынок структурирован: сформировался класс лидеров рынка, методы конкуренции имеют исключительно маркетинговый характер, низкая вероятность массового прихода новых игроков и возможного агрессивного демпинга с их стороны – вероятность прогнозирования положительных денежных потоков на продолжительный период существенно выше, нежели возможности к прогнозам на рынках относительно новых, в фазе острой конкурентной борьбы. С учетом фактора временной стоимости денежных средств, производится дисконтирование денежных потоков и формируется предположение о стоимости компании. Таким образом, два ключевых аспекта стоимости любой компании – размер генерируемого денежного потока компании и позитивность факторов внутренней и внешней среды по отношению к организации.
Сервис в дорожной сфере, по нашему мнению, сводится к нескольким ключевым направлениям:
- Реализация физиологических потребностей (питание и прочее)
- Реализация потребности в отдыхе, отвлечении
- Реализация потребности в безопасном передвижении (возможность закупать топливо и необходимые расходные материалы, ремонта АТС).
Потребитель услуг МФЗ в последние годы требует от АЗС не только качественного топлива, но и возможность реализации всех указанных потребностей. Как результат, существующие АЗС расширяют ассортимент своих услуг, меняют стандарты обслуживания, вводят CRM-системы и т.д.
Ориентация на Customer Care (далее СС) привело к появлению профессиональных сервисных операторов, оптимизирующих деятельность МФЗ, подчиняющих их требованиям клиентов. Возникновение брендов в области дорожного сервиса, «отрывающих» сферу обслуживания от сферы производства – тенденция последнего времени. Клиент ориентируется на бренд МФЗ, нежели на производителя бензина, под вывеской которого оно реализуется.
Все указанные тенденции определяют механизмы определения и управления стоимостью компаний дорожной сферы.
Исследования, проведенные Департаментом оценки и инвестиций Компании «ИНДИГО Оценка», в области стоимости автозаправочных станций, многофункциональных придорожных зон Московской области по ключевым трассам выявили некоторые экономические закономерности, например, мультипликатор «ВЫРУЧКА/ТРАФИК». Средний показатель годовой выручки, приходящейся на проезд АТС (туда-обратно) (всех типов и категорий, в Москву и из Москвы), равен 11-17 рублям, в зависимости от месторасположения.
В данной статье мы приводим только часть результатов – более подробная информация может быть предоставлена по отдельному запросу.