Залоговая оценка. Оценка залогов

Оценка залогов, согласно ст. 16 ФЗ «Об оценочной деятельности», должна производиться независимой оценочной компанией, соответствующей всем требованиям законодательства, имеющей необходимый опыт в проведении оценки недвижимости, имущества для целей залога.

В статье 336 Гражданского Кодекса РФ говорится, что предметом залога не может являться имущество, изъятое из оборота, а также требования, неразрывно связанные с личностью кредитора и иные права, уступка которых другому лицу законодательно запрещена. Кроме того, предметом залога также не могут являться культурные ценности, хранящиеся в государственных и муниципальных музеях, галереях, библиотеках, архивах и других государственных организациях. Ст. 63 закона РФ «Об ипотеке» также ограничивает использование в качестве залога участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности.

Какое имущество может быть залогом? Что можно оценить?

При кредитовании могут выступать следующие категории активов:

1. Оценка недвижимости для залога;
2. Оценка имущества для залога, в т.ч оборудование и машины;
3. Оценка залоговой стоимости бизнеса (ценных бумаг);
4. Оценка залоговой стоимости ТМЦ;
5. Оценка залога по отношению к отчуждаемым имущественным правам (на долю в недвижимости, бизнесе, авторское право, права на патент, торговый знак и др.).

Объективная оценка необходима для того, чтобы обеспечить справедливое соотношение между рыночной стоимостью залога и размером кредита и свести к минимуму вероятные спорные ситуации в случаях, когда залоговое имущество изымается.

Оценка залогового имущества.

Существует несколько подходов к оценке для целей залога. В оценочной практике наиболее распространен сравнительный подход. В любом случае, профессиональная оценочная компания проводит оценку залога в соответствии с требованиями российского законодательства в оценочной деятельности, основываясь на принципах, заложенных в Федеральных стандартах оценки, а также с легитимными требованиями конкретных банков к предоставляемому отчету об оценке залога.

В частности, эксперты «ИНДИГО Оценка» проводят работы по оценке залоговой стоимости имущества, в соответствии с Методическими рекомендациями «Оценка имущественных активов для целей залога». Рекомендации включают в себя Стандарт оценки - «Оценка недвижимого, движимого имущества, акций, долей уставного/собственного капитала для целей залога», рекомендованного к применению Комитетом по оценочной деятельности Ассоциации российских банков (от 25.11. 2011 г.).

Указанные документы регламентируют требования к проведению оценки залогов и согласованы со следующими банками: Сбербанк России, ЗАО Юникредитбанк, ВТБ, ОАО Альфа-банк, Росбанк, Уралсиб, Промсвязьбанк, Газпромбанк, КБ Открытие, Восточный экспресс банк, КБ Интеза, Банк Петрокоммерц, Сбербанк и многие другие.

Некоторые нюансы оценки залога.

Проводится в несколько этапов:

1. Оценка рыночной стоимости залога (недвижимости или имущества для залога); 
2. Определение стоимости залогового имущества. Залоговая стоимость определяется путем пересчета рыночной стоимости с учетом дисконтов, показателей риска и ликвидности залогового имущества;
3. Оценка прогнозной стоимости залоговых объектов на момент их возможной продажи на торгах. 

Оценка залогов для малого и среднего бизнеса.

Для развития многим компаниям часто требуются заемные средства. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), доступ к кредитным ресурсам имеют всего лишь около 15 тыс. бизнесменов.

Основными клиентами банков по программам кредитования малого и среднего бизнеса являются, безусловно, торговые компании, сервисные компании, работающие на рынке услуг, и производственные компании. 

     Для получения кредита от заемщика необходимо представить пакет документов. Чем выше сумма кредита, тем больше документов должен представить предприниматель. 

    Стандартный пакет заявки на кредит включает в себя учредительные документы, бухгалтерскую отчетность, документы основной деятельности: договоры с поставщиками, покупателями, договоры аренды.

Затем полученные документы тщательно анализируются, проводятся соответствующие экспертизы и оценка:

• юридическая экспертиза;
• экономическая экспертиза.

 Юридическая экспертиза устанавливает:

• права собственности или хозяйственного ведения;
• ограничения на залог имущества;
• судебно-арбитражная практика по аналогичным видам залога;
• одобрение согласия на залог;
• формирование требований к порядку совершения сделки.

Кстати, юристы «ИНДИГО Право» могут провести необходимую предварительную юридическую экспертизу.

Экономическая экспертиза устанавливает:

• ликвидность залога;
• рыночная стоимость залога;
• залоговая стоимость;
• необходимость страхования залога;
• категория качества обеспечения.

В зависимости от выводов из проведенных экспертиз принимается решение о выдаче кредита в качестве обязательства, по которому выступает принятый залог.

Экспертиза и оценка залога может помочь в разрешении следующих вопросов:

1. Какова  рыночная стоимость, недвижимости или имущества предлагаемого в залог?
2. Какова будет  рыночная оценочная стоимость  залога  на  дату  закрытия кредита?
3. Соответствуют ли характеристики закладываемого имущества  данным,   содержащимся в документах?
4. Как имеющиеся дефекты влияют на рыночную стоимость залогового имущества?  
5. Какова стоимость залога, по которой возможна ее оперативная продажа?